Rinegoziazione o surroga?
| Rinegoziazione | Surroga | |
|---|---|---|
| Con chi | La tua banca | Una banca nuova |
| Serve l'accordo della tua banca | Sì, può anche dire di no | No, è un tuo diritto |
| Costi | Di solito nessuno | Nessuno: niente istruttoria, perizia, notaio o penali |
| Cosa puoi cambiare | Tasso, tipo di tasso, durata | Tasso, tipo di tasso, durata (non l'importo) |
| Tempi | Anche pochi giorni | Qualche settimana, con la nuova istruttoria |
La mossa giusta spesso è usarle insieme: chiedere prima alla tua banca una rinegoziazione e intanto farsi fare un'offerta di surroga. Con un'offerta concreta in mano, la tua banca è più disposta a migliorare le condizioni.
Variabile o fisso: come decidere
- Il tasso variabile segue l'Euribor più uno spread fisso: la rata sale e scende con i mercati.
- Il tasso fisso si basa sull'IRS del momento in cui firmi più lo spread: la rata non cambia più fino alla fine.
Passare al fisso conviene soprattutto quando la differenza tra la tua rata di oggi e quella fissa è piccola, quando mancano ancora molti anni alla fine e quando una rata che può salire ti mette in difficoltà con il bilancio familiare. Se mancano pochi anni o il debito residuo è basso, il vantaggio si riduce. Esistono anche soluzioni intermedie, come il variabile con tetto massimo (cap) o il tasso misto.
Un esempio di calcolo
Debito residuo 150.000 €, mancano 20 anni. Confrontiamo il tasso di oggi con un nuovo tasso fisso.
| Rata mensile | Interessi fino alla fine | |
|---|---|---|
| Tasso attuale 4,0% | 909 € | 68.153 € |
| Nuovo tasso fisso 3,1% | 839 € | 51.462 € |
| Differenza | 70 € al mese | 16.691 € in meno |
Esempio a scopo illustrativo con tassi ipotetici. I tassi reali dipendono dal momento, dalla banca e dal tuo profilo: per il tuo caso usa la simulazione o chiedimi un confronto.
Cosa preparare
- Il piano di ammortamento o l'ultimo estratto del mutuo, con debito residuo e anni che mancano
- Il tasso attuale e lo spread, che trovi nel contratto
- Il valore della casa: per la surroga la nuova banca fa una nuova perizia, a sue spese
- Le ultime buste paga o le dichiarazioni dei redditi: anche in surroga la banca valuta il reddito
- Le polizze collegate al mutuo: se le avevi pagate in anticipo, con la surroga puoi chiedere il rimborso della parte non goduta
I tempi della surroga
Una volta deliberata la surroga, la legge dà alla vecchia banca 10 giorni lavorativi per collaborare al passaggio. Se ritarda per colpa sua, deve riconoscerti un indennizzo pari all'1% del valore del mutuo per ogni mese di ritardo. In pratica, dalla richiesta alla firma dal notaio passano di solito alcune settimane, il tempo della nuova istruttoria.
Domande frequenti
Posso rinegoziare più di una volta?
Sì, sia la rinegoziazione sia la surroga si possono fare ogni volta che le condizioni migliorano.
Con la surroga posso allungare la durata?
Sì, la nuova banca può concederti una durata diversa, entro i suoi limiti. Allungare abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali.
Se passo al fisso posso tornare al variabile?
Sì, con una nuova rinegoziazione o una nuova surroga, se in futuro ti conviene.
La rinegoziazione costa qualcosa?
Di solito no. Se la tua banca chiede spese, confronta subito con un'offerta di surroga, che per legge è gratuita.