Quanto puoi chiedere
Le banche guardano soprattutto due numeri.
- La quota finanziata. Di solito fino all'80% del valore di perizia o del prezzo, se è più basso. Oltre l'80% serve una garanzia aggiuntiva, come il Fondo Consap per la prima casa.
- La rata rispetto al reddito. In genere la rata non deve superare circa un terzo del reddito netto mensile, contando anche gli altri finanziamenti in corso.
Un esempio: con 2.000 € netti al mese e nessun altro debito, la rata sostenibile è intorno ai 650 €. A 30 anni, con un tasso del 3%, corrisponde a un mutuo di circa 150.000 €.
Quanto costa un mutuo, oltre agli interessi
| Voce | Cosa sapere |
|---|---|
| Istruttoria | Spesa della banca per esaminare la pratica. Alcune banche la azzerano. |
| Perizia | Valutazione dell'immobile da parte di un tecnico scelto dalla banca. |
| Imposta sostitutiva | 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% negli altri casi. |
| Notaio | Atto di mutuo e iscrizione dell'ipoteca, in aggiunta all'atto di acquisto. |
| Polizza incendio e scoppio | Richiesta dalla banca per tutta la durata del mutuo. Puoi sceglierla anche fuori dalla banca. |
Per confrontare due offerte guarda il TAEG: comprende interessi e spese, quindi dice quanto costa davvero il mutuo.
Tasso fisso o variabile
Con il tasso fisso la rata resta uguale fino all'ultimo mese: sai sempre quanto pagherai. Con il variabile la rata segue l'andamento dei tassi europei: può scendere, ma anche salire. Esistono anche formule miste e variabili con un tetto massimo. Nella chiamata ti mostro quanto cambierebbe la tua rata nei diversi casi.
I documenti che servono
- Documento d'identità e codice fiscale di chi chiede il mutuo
- Dipendenti: ultime buste paga e Certificazione Unica. Autonomi: ultime dichiarazioni dei redditi
- Estratti conto degli ultimi mesi
- Proposta d'acquisto o compromesso, planimetria e atto di provenienza dell'immobile
- Eventuali altri finanziamenti in corso
Dopo la prima chiamata ti mando la lista precisa per il tuo caso.
Quanto tempo ci vuole
Con i documenti completi, dalla richiesta al rogito servono di solito dalle 4 alle 8 settimane. I passaggi sono: istruttoria, perizia, delibera della banca e firma dal notaio. Il consiglio è di parlarne prima di firmare la proposta d'acquisto, così le date del compromesso tengono conto dei tempi della banca.
Come ti aiuto
- Verifico la fattibilità prima che tu firmi la proposta d'acquisto
- Confronto le offerte di più banche sul TAEG, non solo sul tasso
- Preparo la pratica completa, così la banca non ti richiede documenti a più riprese
- Ti affianco su perizia, delibera e rogito
- Ti dico quali polizze sono richieste e dove conviene farle
- Il mio compenso è dovuto solo a mutuo erogato: se la banca dice no o se rinunci, non paghi nulla
Domande frequenti
Posso avere un mutuo al 100%?
Sì, in alcuni casi. Con la garanzia del Fondo Consap per la prima casa, chi rientra nelle categorie prioritarie, come gli under 36 con ISEE fino a 40.000 €, può ottenere più dell'80%, fino al 100% se la banca è d'accordo.
Ho un contratto a tempo determinato o una partita IVA: posso chiederlo?
Sì, ma le banche guardano con più attenzione la continuità del reddito. In questi casi il confronto tra banche conta ancora di più.
Fino a che età si può chiedere un mutuo?
Dipende dalla banca. Di solito l'età alla fine del mutuo non deve superare i 75–80 anni.
Il mutuo prima casa dà diritto a detrazioni?
Sì: gli interessi del mutuo per l'abitazione principale sono detraibili nella dichiarazione dei redditi, entro i limiti di legge.